상가매도시 부가가치세 문제

 

http://nicevoll.co.kr/110178901485

http://blog.naver.com/titanic17/10142076256

http://blog.naver.com/pooly500/220166146894

 

부가가치세법 제6조 6항 2호 및 동법시행렬 제17조 2항에 의한 포괄적인 양도양수에 해당함"

특약사항에 매도자, 매수자는 포괄양수도를 원칙으로 하되, 만약 포괄양수도 조건이 충족되지 않는다면 각자가 세무사를 통해서 해결하기로 한다.

매매계약특약사항에 ‘본 계약은 부가가치세법에 의한 포괄양수도 계약으로 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다.’

매수자가 부가가치세를 지불한 경우 사업개시일부터 20일이내에 일반사업자등록하면 환급받고, 10년 이상 폐업하지 않으면 부가세는 완전 없어지나, 10년 이내에 폐업하는 경우 잔존재화에 대한 부가세를 납부해야한다.

 

===============================================================================================

 

사업양도신고서.hwp

 

사업양수도계약서.hwp

 

사업양수도계약서1.hwp

 

사업포괄양도양수계약서11.hwp

 

사업포괄양도양수계약서2.h30

 

사업포괄양도양수계약서2.hwp

 

상가매매시부가가치세.hwp

 

간이과세자는 세금계산서 발행이 불가함으로 매수자에게 부가세를 별도로 수령할 수가 없으므로 매매대금에 부가세가 포함된 금액으로 매매하여 부가가치세를 매도자인 간이과세자가 아래와 같이 신고 납부한다.

 

쉽게 설명드리면 임대업(주택제외)을 하던 중 상가를 매매하면 사업자등록유무와 관계없이 간이과세자, 일반과세자 상관없이 상가 건물(토지제외)부분에 대하여 부가가치세를 납부하여야 합니다.

 

일반과세자인 경우 상가 건물 가격(토지가격제외)의 10%를 별도로 매수인에게 받아서 납부하고 매수인에게 세금계산서를 발행해 주고 매수인은 이를 환급받게 됩니다.

 

간이과세자인 경우 상가 건물 가격(토지가격제외)의 3%를 납부하게 되며, 세금계산서를 발행할 수 없어 부가가치세를 별도로 받기는 힘듭니다.

 

상가건물 매매시 이러한 부가가치세를 계약단계에 꼭 계약서에 표시하여야 합니다.

 

매매거래시 부가가치세를 일방이 내고 일방이 또 돌려받는(일반과세자) 불편함을 없게 하기 위하여 다음 요건을 충족하는 경우 각종 신고로 부가가치세 부담을 없애는 방법이 있습니다.

 

1) 매도자의 모든 사업관련 채권 채무(보증금, 대출금 세입자 등)을 매수인이 인수하는 조건으로 매매하는 경우

 

2) 사업포괄양수도 계약서 작성

 

3) 매도자 폐업신고시 사업양도신고서 제출(사업포괄양수도 계약서 첨부)

 

4) 매도자가 일반과세자인경우 매수자도 일반과세자로 사업자등록

 

간이과세자인 경우에는  위의 4)번을 제외하고 1)부터 3)까지 요건을 충족하면 부가가치세는 납부하지 않게 됩니다.

 

하지만 위의 요건을 충족못하면 총 매매가중 건물 부분의 가격의 3%를 매매일로부터 25일내에 사업자등록 폐업 부가가치세 신고시 신고 납부하셔야 합니다.

 

※ 매도자, 매수자 모두가 부동산임대업 사업등록하고 일반과세자로 되어있으면 포괄양도양수로 한다.

-------------------------------------------------------------------------------------------------

 

 안녕하세요. 경기지방중소기업청 비즈니스지원단 입니다.

질문내용에 대해 답변 드리겠습니다. 

 

1.사업의 포괄적 양도.양수라는 것은 사업장별로 그 사용용 자산과 함께 해당 사업에 관한 모등 권리,의무(종업원승계 포함)를 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말합니다. 이와 같이 포괄적 양수도 계약을 하는 것은 , 예를 들어 사업용 건물이 포괄적 양도에 해당되는 경우 재화의 공급으로 보지 아노기 때문에 부가가치세가 과세되지 않기 때문입니다

 

2.포괄적 양.수도의 조건

1) 포괄적 양수도 내용이 확인되어야 합니다

- 포괄적 내용이 양도.양수 계약서 등에 의거 사업적 포괄적 양도사실이 확인되어야 합니다

2) 양도자 및 양수자가 과세업자이어야 합니다

- 사업양수후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우 사업양도양수가 인정되지 않습니다

3) 사업양도후 사업양도신고서를 제출하여야 합니다

- 따라서 포괄적 양.수도에 해당되지 않는 경우 양도자는 세금계서를 교부하고 양수자로 부터 거래징수한 부가가치세를 신고,납부하여야 합니다.

3. 기존사업장을 양수(인수)하여 사업을 하는 절차

- 기존에 사업을 하던 사업자는 폐업신고서를 제출하고 폐업일까지의 거래에 대하여 폐업일 후 25일 이내에 부가가치세 확정신고·납부를 하여야 하며, 인수하여 사업을 영위하려는 자는 개업일부터 20일 이내에 신규로 사업자등록을 하여야 합니다.

① 기존사업자가 폐업과 동시에 보유하던 물건 및 비품 등을 인수하려는 자에게 인계하는 경우 당해 인계하는 물건 등에 대하여 인수하는 자에게 세금계산서를 교부하여야 하고 부가가치세 확정신고·납부시 매출과세표준에 포함하는 것이며 인수하는 자는 교부받은 세금계산서의 매입세액을 공제받을 수 있습니다.

② 다만, 사업양도자가 사업을 그 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 인수하려는 사업양수자에게 인계함으로써(업종 추가 및 업종 변경한 경우 포함) 세법에서 규정하는 사업양도에 해당하는 경우에는 인계시키는 재화 등에 대하여 과세되는 거래로 보지 아니하므로 세금계산서를 교부할 필요가 없는 것이며, 이 경우 사업양도자는 부가가치세 신고시사업양도·양수 계약서 사본을 첨부한 "사업양도신고서"를 제출하여야 하는 것입니다.

➂ 참고로, 2006.02.29.부터 일반과세자로부터 사업을 포괄적으로 양도·양수한 경우 양수한 사업자는 간이과세가 배제되도록 관련 규정이 개정되었으니 유의하여야 합니다.

--------------

상가 매매시 매도인은 건물분에 대해서 부가가치세를 내어야 한다. 대지지분에 대해서는 부가세가 발생하지 않는 면세규정이 적용되지만 건물분에 대해서는 부가가치세가 과세된다.

부가가치세액을 정하기 위해서는 매매거격을 건물분과 토지분으로 정해야 하는데, 대개 중개시에는 매매가격을 구분치 않고 매매 계약서를 작성하는 경우가 보통이다.

 이처럼 구분치 않고 일괄 양도하는 경우에는 국세청이 고시한  기준시가를 기준으로 안분계산해서 적용하면 된다.

  부가세는 기본적으로 매도자가 납부해야 하는것이 원칙이나 중개시에는 부가세부담자를 사전에 정하는것이 확실하다. 매도자 매수자 양자가 일반과세자인 경우 매수자가 세액(10%)을 매도자에게 지불하고 세금계산서를 발부 받아 매입세액으로 환급 받을 수 있다. 이때 주의 할 점은 매수자는 잔금일로 부터 20일 이내에 일반과세자로 사업자 등록을 해야  환급을 받을 수 있다는 것이다.

-----------------

상가매매시 부가가치세 포함여부 확인해야

Q

상가를 매도하면서 계약서상에 부가가치세 를 언급하지 않았는데 세무서에서 건물에 대한 부가가치세를 납부하라는 고지서를 받아보았 습니다.상가를 매도하면서 계약서상에 부가가치세 를 언급하지 않았는데 세무서에서 건물에 대한 부가가치세를 납부하라는 고지서를 받아보았 습니다. 이 경우 부가가치세를 누가 부담해야 하는지요? A 상가를 매매하는 경우 건물분에 대해서는 부 가가치세를 부담해야 합니다. 즉, 매도인은 부가가치세를 매수인으로부터 징수하여 납부하고 매수인은 사업자등록후 부 가가치세 환급절차를 밟으면 됩니다. 이 경우 매매계약서에 부가가치세가 거래금액에 포함되었 는지 여부를 언급해 주어야 합니다. 다만, 거래금액에 공급가액과 부가가치세액이 별도 표시 되어 있지 않은 경우와 부가가치세가 포함되어 있는지의 여 부가 불분명한 경우에는 거래금액 또는 영수할 금액의 110 분의 100에 해당하는 금액을 과세표준으로 보므로 거래금액 에 부가가치세가 포함된 것으로 봅니다. 그러나 거래금액에 공급가액과 세액이 별도로 표시되지 아니한 경우라 하여 무 조건 거래금액에 부가가치세가 포함되어 있다고 볼 수 없고 부가가치세가 포함되지 않는 것이 명백한 경우에는 부가가 치세가 거래금액에 별도라고 봅니다. 해 설

포괄양수도계약 통해 불미스런 분쟁소지 막아

부가가치세법상 건물의 공급은 아래와 같이 부가가치세 상이므로 부가가치세를 신고·납부하여야 한다.

부동산의 공급

* 토지의 공급 면 세

* 건물 등의 공급 과 세

(예외) 국민주택공급 면 세

부동산의 임대

* 토지의 임대 과 세

예외) 주택부속토지의 임대 면 세

* 건물 등의 임대 과 세

예외) 주택의 임대 면 세

*면세되는 부속토지란 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배 (도시계획구역 밖에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 않 는 토지를 말한다.

하지만, 부동산매매계약시 건물분에 대한 부가가치세를 언급하지 않아 분쟁이 일어나는 경우가 종종 발생하고 있다. 이런 분쟁을 사 전에 방지하기위해서는 계약서상에 부가가치세 포함여부를 반드시 언급해주어야 하며 만약 이 매매거래가 사업양도거래에 해당한다 면 포괄양수도계약을 통해 부가가치세 징수·납부과정에서 발생하 는 불미스러운 일을 없앨 수 있다.

이 때 사업양도거래란 사업용 자 산을 비롯한 물적·인적시설 및 권리(미수금은 제외), 의무(미지급 금은 제외) 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만 교체시키는 것을 말한다.

다만, 부동산을 양도하는 경우 부동산의 사용목적(사업목적)이 변질되거나 사업자 유형이 변경되 거나 사업별로 승계하는 경우에는 부가가치세과세 제외대상인‘사 업의양도’에 해당하지 않아 부가가치세를 징수·납부해야 한다.

사업의 양도에 해당하지 않는 거래유형을 예로 들어보면 다음과 같다.

① 부동산임대업자로부터 부동산을 양수받은 후 자기의 사업을 위하여 사용하는 경우② 상가임대업자(과세사업자)로부터 부동산 을 양수 받은 후 이를 개조하여 주택임대사업(면세사업자)을 한 경 우 ③ 일반과세자가 간이과세자에게 양도하는 경우 ④ 동일 부동산 내 부동산임대업과 제조업 겸업자가 부동산임대업에 해당하는 부 동산만 양도하는 경우 ⑤ 부동산임대 공동사업자중 1인이 자기지 분만을 양도하는 경우 ⑥ 부동산매매업자가 부동산임대업자에게 양도하는 경우

마지막으로 부동산의 포괄양수도계약 작성시 주의해야할 점은 반드시 양수자가 양도자 사업의 인적·물적시설 등의 권리·의무 를 포괄적으로 모두 그대로 승계한다는 내용(예:세입자들에 대한 권리·의무)과 포괄적 양도·양수계약일자가 표기되어야 한다는 것이다.

특히 임대용 부동산의 매매계약시 이러한 약정이 없다면 임대사업의 양도(사업의 양도)로 보지 않고 일반 부동산의 양도로 보아 부가가치세를 징수·납부해야 한다.

부가세 포함여부 불분명시

일단 포함된 것으로 봐야

관련예규

【제목】: 사업용 건물을 양도함에 있어 부가가치세를 거래징수하 지 않고 양도한 때에 부가가치세 과세여부(서삼 46015- 10617.2003.04.14)

【요약】

사업자가 자기의 과세사업과 공하던 건물을 타인에게 매각하는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것이고, 부가가치세가 과세되는 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 당해 공급에 대한 부가가치세 를 그 공급을 받는 자로부터 징수해야 하는 것이나 그 대가로 받은 금액에 공급가액과 부가가치세액이 별도 표시되어 있지 아니한 경 우와 부가가치세가 포함되어 있는지 불분명한 경우에는 거래금액 또는 영수할 금액의 110분의 10에 상당하는 금액을 당해 부가가치 세로 보는 것이나, 다만 부가가치세를 별도로 구분하여 거래징수할 것인지 또는 거래금액에 포함하여 거래징수할 것인지 여부는 계약 당사자간에 결정할 사항임.

【질의】

숙박업 사업자가 당초 자연인 자격으로 신축시 매입세액공제를 받지 아니한 사업용 건물을 양도함에 있어 거래 상대방으로부터 부 가가치세를 거래징수하지 않고 양도한 때에 부가가치세 과세여부

【회신】

귀 질의의 경우 유사사례〈부가 22601-16, 1998.01.08〉, 〈부가 관련예규

46015-1797, 2000.07.26)〉및〈부가 46015-1268, 1996.06.26〉를 참고하시기 바랍니다.

※ 참고예규〈부가 22601-16, 1998.01.08〉

귀 질의의 경우와 같이 사업자가 자기의 과세사업과 공하던 건물 을 타인에게 매각하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제1항의 규정 에 의하여 부가가치세가 과세되는 것입니다.

※ 참고예규〈부가 46015-1797, 2000.07.26〉2

부가가치세가 과세되는 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 당 해 공급에 대한 부가가치세를 그 공급을 받는 자로부터 징수해야 하는 것이나 그 대가로 받은 금액에 공급가액과 부가가치세액이 별 도 표시되어 있지 아니한 경우와 부가가치세가 포함되어 있는지 불 분명한 경우에는 거래금액 또는 영수할 금액의 110분의 10에 상당 하는 금액을 당해 부가가치세로 보는 것입니다.

다만 부가가치세를 별도로 구분하여 거래징수할 것인지 또는 거래금액에 포함하여 거 래징수할 것인지 여부는 계약당사자간에 결정할 사항입니다.

※ 참고 예규〈부가 46015-1268, 1996.06.26〉

부가가치세법 제5조 제1항의 규정에 의한 등록(등록신청일을 기 준으로 함)을 하기 전의 매입세액은 같은 법 제17조 제2항 제5호의 규정에 의하여 매출세액에서 공제되지 아니하는 것입니다.

-------------

부동산 거래 중 가장 많은 부분은 주택거래다. 통상적으로 매매가 되었든 임대차가 되었든 간에 거래에 따른 취득세나 중개수수료 등은 평범한 사람이라도 웬만큼은 다 안다. 그만큼 보편화 되었기 때문이다. 오죽했으면 경매시장에서 아파트는 더 이상 매력이 없다는 말이 나올 정도다.

이 말을 뒤집어 말하자면 임대차보호법에 따른 세입자 권리와 각종 권리소멸시점 등은 일반 사람이라도 조금만 관심을 갖는자면 쉽게 알 수 있다는 뜻이다. 그만큼 부동산 시장은 점차 간편화되고 투명해 진 상태다.

하지만 일부 분야는 아직도 놓치기 쉬운 일이 허다하다. 그 중에서 이번에는 상가매매에 따른 세금관련 부분을 살펴보자.

일반적으로 주택을 양도할 경우에는 1세대 1주택 요건 충족 양도시 비과세 적용, 1세대 다주택자의 주택 양도 등에 대한 부분만 살펴보면 된다. 이는 세금과 관련되기 때문이다.

하지만 상가를 양도할 때는 양도소득세 비과세나 면제 및 중과의 규정이 없다. 이렇듯 상가 양도시에는 사업자가 아닌 개인이 양도하는 주택이나 토지의 양도소득에 대한 과세의 방법과 달리 상가의 양도소득 중 상가건물의 양도가액에 대한 부가가치세를 매수자로부터 거래 징수하여 납부하는 방식을 취한다.

쉽게 말해 상가매매가에는 상가건물의 매매가액과 상가건물의 매매가액에 대한 부가가치세, 그리고 상가의 부속토지의 매매가액으로 구성되어 있다는 점에 주의해야 한다. 따라서 상가 매도자가 매수자로부터 거래 징수해 납부해야 하는 부가가치세를 징수하지 않는 경우, 상가건물의 매매가액에 부가가치세가 포함되어 거래된 걸로 간주한다는 것이다.

이 말은 결국, 상가매도자는 상가건물의 매매가액에 포함된 부가가치세를 납부해야 하기 때문에 실질적으로 매매차익 소득이 감소하게 되는 셈이다.

이에 따라 상가 양도 시에는 매매계약서의 작성시 상가건물에 대한 부가가치세를 매수자가 부담한다는 조건을 반드시 명기해야 한다. 단, 상가를 과세사업자에게 포괄적으로 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 않는다.

포괄적 양도양수란 상가에 대한 미지급금과 미수금을 제외한 모든 권리와 의무를 매수자에게 포괄적으로 승계시키는 것을 말한다.

따라서 상가를 단기간 보유 후 양도하는 경우에는 양도소득 금액 계산 시 취득가액에서 차감되는 감가상각비의 효과를 고려하여 종합소득금액의 계산 시 감가상각비를 계상 하는 것이 유리한지 여부를 반드시 전문가와 상의해보는 지혜가 필요하다.

이진희 세무사/본지 논설위원

 

----------------------------------------

 

사업양수도계약서.hwp

0.02MB

사업포괄양도양수계약서2.hwp

0.02MB

사업양수도계약서1.hwp

0.02MB

사업포괄양도양수계약서2.h30

0.03MB

사업포괄양도양수계약서11.hwp

0.03MB

상가매매시부가가치세.hwp

0.36MB

사업양도신고서.hwp

0.02MB